年紀到40歲這個當口，就會思考未來長照的問題，這時就會想，手上這一筆錢到底要買長照險、買股票基金還是買長照險呢？
如果我可以買一間房子，現階段可以幫我帶來投資收益、至少抗通膨或者是有房租可以幫我付部分房貸，那也是相當不錯的。我的朋友雖然在台北工作，但就選定了台中的一個物件，扣除掉頭期款後，每個月回收的房租剛好幫他付房貸，作為存款的一種方式。
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條件一：有穩定投報、抗通膨並貼補房貸
如果有一個更完美的狀態是，現在40歲買了一個房子、40-60歲之間，可以透過出租創造投資收益或者補貼房貸。到60歲以後又可以回到這個房子住，那就非常完美了。
投報要有多少，我們以幾個產品來對照：
銀行定期存款一年利率：0.775% 三年期：0.8%
指數型基金0056 年利率：2020年 5.61% 2019年 6.7% 2018年 5.62%
通貨膨脹率：2020年 2.31% 2019年2.55%
當我們購買的房子，出租的金額>通貨膨脹率+銀行貸款利率 基本上就是賺錢的。
例如我們買一戶房子400萬，貸款320萬元：
出租的金額： +1.5萬12=18萬 貸款利息：320萬1.35%=43,200
通貨膨脹率：400*2.4%=96,000
180,000-43,200-96,000=40,800元 代表你買這個房子是賺的，而且其中96,000是以通貨膨脹率來計算，這個錢也會透過房屋上漲而抵消。所以事實上每年可以補貼房貸的金額是高達 180,000-43,200=136,000元的，等於每個月補貼11,400元。以320萬元的房貸20年每個月要支付本金平均13,000來源，幾乎每個約花不到2,000元就可以買下這間銀髮宅了，其實非常划算。
不過這裡有一個但書，就是你要有80萬元的本金，所以我們設定在35-40歲工作事業已經發展一個階段的人來設定才好。
關於租房和買房的投資報酬率計算，可以看我們這篇《銀髮住宅投資論：在南部買房一定比租的還划算》
之前我們算過，如果在高雄醫學院旁買了這戶房子話，你一年真正的成本會比租房還要便宜 139,500。真的是划算很多，而且在高醫旁有著離大型醫學中心的優點，符合銀髮住宅投資的優點。
條件二：產品具有無障礙設計、增加出租市場
但這裡我想思考一個問題，我當初買的房子也要有好的無障礙規劃設計、適合退休後養老居住，另外現在買的房子如果就有無障礙設計，這樣在出租的時候有更有市場，在人口老年化的情況下，長照退休的需求是有增無減的。
什麼才是好的無障礙設計：
光是一個無障礙廁所，就有許多的需要思考的細節，不是裝了就好。
條件三：銀髮住宅不止硬體、還要是軟體
無障礙設施提的都是養老宅中硬體的部分，但一個好的養老宅軟體面也是非常重要的，包括這個房子離地區的醫療中心是否接近、社區有沒有提供退休後可以參加的各種活動，可以連結社區居民，家中有緊急狀況的時候可否快速聯絡社區的衛生中心。有的養老宅還會有交誼咖啡廳、或可以供餐的餐廳，讓住起來更加舒適安心。
烏日的合勤銀髮樂齡住宅，就有提供各種課程參與，讓入住的銀髮客們每天都有交誼活動。
條件四：有人幫我處理出租更好
因為現在是買了為自己存錢、為自己退休做準備，如果買房的過程中，建商就幫我租回去給目前就有需求的使用者，那就免除了自己還要當房東處理房客總總問題的麻煩事。
投資型銀髮住宅結論：
如果我現在40歲，希望可以做到的如下：
- 包租代管 投資者只投錢 不做事
- 有保障、銀行信託
- 投報率 應該要有5~6%
- 投資者提早說可安排自用
- 自用時應該要有優惠價
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