銀髮住宅投資論：在南部買房一定比租的還划算

本站推薦大家提前為自己的人生佈局購買銀髮住宅…因為疫情的原因，房價上升本質的原因是超低利率逼著錢有流動性，前流動就會往房地產和股市走，所以這也是今年初房地產價格上揚的原因，雖然十年後人口下降可能才有大修正，但這個修正還是抵不過通貨膨脹。所以我就想要是算一下

買房的現金流比較租屋的現金流

到底租屋合理還是買房合理，以高雄的房子來是算看看，例如買這家高雄市離近高雄醫學院的房子，還可以吃到高雄建應用科技大學的學生，非常好出租租出去，每個月租金 18,000。你可以當作出租收益成本，或者是自住成本。

買房的利息成本、規費成本和投機款機會成本：一年76,500元

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接下來我在591找了一間類似的房子，也是30坪華夏，那找到的價格為新台幣550萬元。

假設我買這間房子討價還價後是520萬，設定頭期款為120萬，貸款400萬。

每年貸款的利息成本：400萬乘以年利率1.5%=60,000

頭期款不能使用的機會成本：頭期款110萬不能自由使用，以銀行定存一年利率1%當作成本、為 110萬的1%=10,000。

補充說明一下，就是如果不買房的話，你手上的頭期款可以自由運用，那投入房子以後就不能動了，所以以銀行的定存作為不能使用這筆錢的機會成本，意思是少賺了這些利息錢，當然你也可以投入股市或其他金融商品，但那些收益不能絕對保證，所以還是以銀行定存為基準。

火險產險一年成本 ：1,500

房屋稅地價稅一年成本： 5,000（可能更低，但先以5,000計算）

以上所有成本為60,000+10,000+1,500+5,000=76,500元

租屋成本：一年216,000元

如果你單純租這個房子一年要付的成本是 18,000*12=216,000元。

意思是如果你有能力買房的話，你一年真正的成本會比租房還要便宜 139,500（=216,000-76,500）。

可以看出買房的人，如果你有110萬的本金、以20年的房貸貸款400萬、只要每個月繳交19,302元、只比房租貴1,302元，還可以得到216,000-76,500=139,500元的收入。

我們再換句話說，如果你有一筆錢可以在高雄買一間中古華夏，假設一年滿租的話，也可賺得139,500元。

不過這裡我們忽略了當包租公的其他成本….

兩者成本差距巨大，所以這間房子勢必要漲到接近216,000元的成本才相符。那我們往前回推，有三個變數改變買房和租房的差距才會弭平：

1. 房價提高到870萬
2. 頭期款為170萬、且銀行定存利率調高為2%
3. 房貸為700萬、且房貸年利率調高為2.5%

所以這是中南部房地產不停上漲的原因，身上有現金的朋友，真的可以考慮在中南部買房子。真的要買的話

同樣的算式在台北市就不會有大的利差

所以如果要房子不漲，就得透過上面的參數來修正：

1.調高房貸利率

2.調高銀行定存利率

3.調高房屋稅地價稅

但因為疫情，1.和2.都無法調高，3.我們政府也不會調，所以房子上漲只是必然的趨勢。

如果覺得我以高雄為例子不算，應該以台北為例子，我以我辛亥路捷運站走路二分鐘的三樓23坪公寓來算，每個月房租22,000元。算出來還是149,500：264,000的差距（細節就不細算了）。

不過若你在台北的租金成本可能有機會等於取得房子的所有成本（例如租一個大安區的高級大樓），那在台北你就應該要租，台北可能是目前房價最恆定的地方。

也許你現在離退休還早，但只要是人都會慢慢變老，無論是要買來投資或將來自住，不妨現在好好規劃屬於自己的銀髮宅吧！現在加入官方LINE，我們將為您提供免費諮詢：https://lihi1.com/rTE84