合建要如何與建商談?

合建要如何與建商談?先搞懂什麼是合建!

都市更新經常可聽到「合建」一詞,「合建」顧名思義為地主與建商協議合作,「合建」又分成哪些項目呢?地主與建商談合建時要注意什麼呢?本篇就來好好解析!

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「合建」的基本定義

一開始先說明「合建」的基本定義,「合建」由地主提供土地,建商提供資金與專業技術,同時主導開發與出資,地主以部份土地向建商交換新屋,建商則用新建的房屋與地主協議交換部份土地,兩者依協議之比例分回土地、房屋或金額。簡單來說,合建就是「魚幫水,水幫魚」,雙方共同合作興建房屋,相輔相成、各蒙其利,對大多數手邊現金不足的地主來說,合建最大的好處與誘因,就是不需承擔龐大的資金壓力。

▲「合建」由地主提供土地,建商提供資金與專業技術,同時主導開發與出資,兩者依協議之比例分回土地、房屋或金額。

「合建」的三種方式

「合建」實務上又分成「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」三種方式,以下我們分別簡單說明:

1.合建分屋:

地主與建設公司協議條件,按約定比例分配房屋與應計的土地持份,例如雙方各分得多少建物與土地面積、車位數,並可獨立處分自己的產權,合建分屋又分成以下三種分配方式:

立體分層:

意指在同一棟建物樓層、戶數相同的情況下進行劃分,例如每一層有A/B兩戶、總共有10層樓,地主與建商經協議後,地主分得1~10樓的A戶,建商分得1~10樓的B戶,此分法就稱為立體分層法,雙方也比較不會有爭議。

分棟分法:

意指地主與建商各自分到不同棟建物,例如合建共有A/B兩棟建物,地主分得A棟、建商分得B棟,此即為分棟分法,雙方各自管理建物,實務上也不太會有爭議。

水平分法:

意指在同一棟建物,地主與建商以樓層切半分配,例如建物共有10層樓,地主分得6~10樓,建商分得1~5樓,若建物位處熱鬧的商業區,由於店面價值較高,多數地主會傾向水平分法。

2.合建分售:

新房屋完工之後,土地部份仍屬地主擁有,不過可以地主個人名義出售,並與承購人簽訂「土地買賣契約書」;至於房屋部份,也就是建設公司在土地上蓋的房屋,則由建商以建設公司名義出售,並與承購人簽訂「房屋買賣契約書」,並各自收取土地與房屋價款。

簡單講就是地主出售土地、建商出售房屋,雙方各賣各的,個別向購買者收取土地與房屋款,不過實務上可將所有款項交由建商統籌收付。

3.合建分成:

與前述的合建分售有點類似,差異在於房屋出售時,地主與建設公司雙方共同或委由建商名義,與承購者簽訂房屋與土地買賣合約,其出售房地之價金則依雙方約定之比例,分配房地出售後的利潤。

▲▲「合建」分成「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」三種方式,每種的分配方式都不同,建議地主事先審慎評估,選擇對自己最大利益的合作方式(圖片來源:pexels)。

「合建」的優缺點

那麼對地主來說,協議合建有哪些優缺點呢?最大優點當然是能免除龐大的資金 壓力,畢竟對有些地主來說,雖然手上有一塊土地,但如果想在上面蓋房屋,地主未必有足夠資金,或有能力向銀行借貸,因此就更仰賴建商雄厚的財力。

此外,大多數建商具備專業背景與豐富經驗,同時也熟悉所有法規與行政流程,加上由專業人士主導,能協調整合所有權人的意見,甚至能擔起營建過程的風險,以及後端銷售的壓力,對有意參與都更,資金不足、無專業背景的地主來說,建商能幫忙出錢又出力,「合建」無疑為最佳選擇。

但與建商協議合建也不是沒缺點,例如地主可能沒什麼主導權,且分得的坪數扣除公設後,可能比重建前實際坪數還小。對沒經驗的地主來說,會比較推薦最安全、也最保險的合建分屋,不但分配方式平等,同時也保障地主與建商雙方權益,相對不會有爭議性。總體來說,由於每個地主條件都不一樣,建議在協議合建之前審慎評估,選擇對自己最大利益的合作方式。

資料來源:網路資料整理

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