合建要如何與建商談？先搞懂什麼是合建！

都市更新經常可聽到「合建」一詞，「合建」顧名思義為地主與建商協議合作，「合建」又分成哪些項目呢？地主與建商談合建時要注意什麼呢？本篇就來好好解析！

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「合建」的基本定義

一開始先說明「合建」的基本定義，「合建」由地主提供土地，建商提供資金與專業技術，同時主導開發與出資，地主以部份土地向建商交換新屋，建商則用新建的房屋與地主協議交換部份土地，兩者依協議之比例分回土地、房屋或金額。簡單來說，合建就是「魚幫水，水幫魚」，雙方共同合作興建房屋，相輔相成、各蒙其利，對大多數手邊現金不足的地主來說，合建最大的好處與誘因，就是不需承擔龐大的資金壓力。

「合建」的三種方式

「合建」實務上又分成「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」三種方式，以下我們分別簡單說明：

1.合建分屋：

地主與建設公司協議條件，按約定比例分配房屋與應計的土地持份，例如雙方各分得多少建物與土地面積、車位數，並可獨立處分自己的產權，合建分屋又分成以下三種分配方式：

立體分層：

意指在同一棟建物樓層、戶數相同的情況下進行劃分，例如每一層有A/B兩戶、總共有10層樓，地主與建商經協議後，地主分得1~10樓的A戶，建商分得1~10樓的B戶，此分法就稱為立體分層法，雙方也比較不會有爭議。

分棟分法：

意指地主與建商各自分到不同棟建物，例如合建共有A/B兩棟建物，地主分得A棟、建商分得B棟，此即為分棟分法，雙方各自管理建物，實務上也不太會有爭議。

水平分法：

意指在同一棟建物，地主與建商以樓層切半分配，例如建物共有10層樓，地主分得6~10樓，建商分得1~5樓，若建物位處熱鬧的商業區，由於店面價值較高，多數地主會傾向水平分法。

2.合建分售：

新房屋完工之後，土地部份仍屬地主擁有，不過可以地主個人名義出售，並與承購人簽訂「土地買賣契約書」；至於房屋部份，也就是建設公司在土地上蓋的房屋，則由建商以建設公司名義出售，並與承購人簽訂「房屋買賣契約書」，並各自收取土地與房屋價款。

簡單講就是地主出售土地、建商出售房屋，雙方各賣各的，個別向購買者收取土地與房屋款，不過實務上可將所有款項交由建商統籌收付。

3.合建分成：

與前述的合建分售有點類似，差異在於房屋出售時，地主與建設公司雙方共同或委由建商名義，與承購者簽訂房屋與土地買賣合約，其出售房地之價金則依雙方約定之比例，分配房地出售後的利潤。

「合建」的優缺點

那麼對地主來說，協議合建有哪些優缺點呢？最大優點當然是能免除龐大的資金 壓力，畢竟對有些地主來說，雖然手上有一塊土地，但如果想在上面蓋房屋，地主未必有足夠資金，或有能力向銀行借貸，因此就更仰賴建商雄厚的財力。

此外，大多數建商具備專業背景與豐富經驗，同時也熟悉所有法規與行政流程，加上由專業人士主導，能協調整合所有權人的意見，甚至能擔起營建過程的風險，以及後端銷售的壓力，對有意參與都更，資金不足、無專業背景的地主來說，建商能幫忙出錢又出力，「合建」無疑為最佳選擇。

但與建商協議合建也不是沒缺點，例如地主可能沒什麼主導權，且分得的坪數扣除公設後，可能比重建前實際坪數還小。對沒經驗的地主來說，會比較推薦最安全、也最保險的合建分屋，不但分配方式平等，同時也保障地主與建商雙方權益，相對不會有爭議性。總體來說，由於每個地主條件都不一樣，建議在協議合建之前審慎評估，選擇對自己最大利益的合作方式。

資料來源：網路資料整理