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40歲人生思考:能不能現在投資房地產有回報、退休後又有銀髮宅可住

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年紀到40歲這個當口,就會思考未來長照的問題,這時就會想,手上這一筆錢到底要買長照險、買股票基金還是買長照險呢?

如果我可以買一間房子,現階段可以幫我帶來投資收益、至少抗通膨或者是有房租可以幫我付部分房貸,那也是相當不錯的。我的朋友雖然在台北工作,但就選定了台中的一個物件,扣除掉頭期款後,每個月回收的房租剛好幫他付房貸,作為存款的一種方式。

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條件一:有穩定投報、抗通膨並貼補房貸

如果有一個更完美的狀態是,現在40歲買了一個房子、40-60歲之間,可以透過出租創造投資收益或者補貼房貸。到60歲以後又可以回到這個房子住,那就非常完美了。

投報要有多少,我們以幾個產品來對照:
銀行定期存款一年利率:0.775% 三年期:0.8%
指數型基金0056 年利率:2020年 5.61% 2019年 6.7% 2018年 5.62%
通貨膨脹率:2020年 2.31% 2019年2.55%

當我們購買的房子,出租的金額>通貨膨脹率+銀行貸款利率 基本上就是賺錢的。

例如我們買一戶房子400萬,貸款320萬元:
出租的金額: +1.5萬12=18萬 貸款利息:320萬1.35%=43,200
通貨膨脹率:400*2.4%=96,000

180,000-43,200-96,000=40,800元 代表你買這個房子是賺的,而且其中96,000是以通貨膨脹率來計算,這個錢也會透過房屋上漲而抵消。所以事實上每年可以補貼房貸的金額是高達 180,000-43,200=136,000元的,等於每個月補貼11,400元。以320萬元的房貸20年每個月要支付本金平均13,000來源,幾乎每個約花不到2,000元就可以買下這間銀髮宅了,其實非常划算。

不過這裡有一個但書,就是你要有80萬元的本金,所以我們設定在35-40歲工作事業已經發展一個階段的人來設定才好。

關於租房和買房的投資報酬率計算,可以看我們這篇《銀髮住宅投資論:在南部買房一定比租的還划算

之前我們算過,如果在高雄醫學院旁買了這戶房子話,你一年真正的成本會比租房還要便宜 139,500。真的是划算很多,而且在高醫旁有著離大型醫學中心的優點,符合銀髮住宅投資的優點。

條件二:產品具有無障礙設計、增加出租市場

但這裡我想思考一個問題,我當初買的房子也要有好的無障礙規劃設計、適合退休後養老居住,另外現在買的房子如果就有無障礙設計,這樣在出租的時候有更有市場,在人口老年化的情況下,長照退休的需求是有增無減的。

什麼才是好的無障礙設計:

圖片來源:林崇偉臉書

光是一個無障礙廁所,就有許多的需要思考的細節,不是裝了就好。

條件三:銀髮住宅不止硬體、還要是軟體

無障礙設施提的都是養老宅中硬體的部分,但一個好的養老宅軟體面也是非常重要的,包括這個房子離地區的醫療中心是否接近、社區有沒有提供退休後可以參加的各種活動,可以連結社區居民,家中有緊急狀況的時候可否快速聯絡社區的衛生中心。有的養老宅還會有交誼咖啡廳、或可以供餐的餐廳,讓住起來更加舒適安心。

烏日的合勤銀髮樂齡住宅,就有提供各種課程參與,讓入住的銀髮客們每天都有交誼活動。

條件四:有人幫我處理出租更好

因為現在是買了為自己存錢、為自己退休做準備,如果買房的過程中,建商就幫我租回去給目前就有需求的使用者,那就免除了自己還要當房東處理房客總總問題的麻煩事。

投資型銀髮住宅結論:

如果我現在40歲,希望可以做到的如下:

  • 包租代管 投資者只投錢 不做事
  • 有保障、銀行信託
  • 投報率 應該要有5~6%
  • 投資者提早說可安排自用
  • 自用時應該要有優惠價

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